Como reducir los impuestos de tu casa

Muchos que compran su casa por primera vez, o incluso algunos que ya han tenido su casa por varios años, desconocen como funcionan el impuesto asignado a su casa y por ende como reducirlo. Yo conozco por lo menos dos maneras, si sabes de alguna otra no mencionada aquí te agradeceremos lo compartas en la sección de comentarios. 

1. Solicitar una Exención
2. Reducir el Avalúo. 

Solicitar una Exención

Para solicitar una Exención, existen diferentes tipos:

• Exención Fiscal de la Residencia.  Si eres el dueño de la casa y vives principalmente ahí, tu puedes solicitar este descuento. No puedes solicitar exención para cualquier otra propiedad que tengas. 
• Persona con Discapacidad. Persona con discapacidad la cual recibe beneficios del seguro de discapacidad. 
• Persona de 65 años o más. Si vives en la casa y cumples 65 años o más, puedes solicitar esta exención desde el primero de Enero del año en que que los cumpliste. Si aparte tienes alguna discapacidad, puedes solicitar para ambos casos.
• Cónyuge sobreviviente de un un individuo que calificaría por edad de 65 años o más.  Si el cónyuge sobreviviente tiene 55 años o más cuando murió el cónyuge se puede solicitar esta exención.
• Veterano Discapacitado al 100%. Si el dueño recibe indemnización por discapacidad al 100% debido a la discapacidad conectada al servicio, la puede solicitar.
• Cónyuge sobreviviente  de un Veterano Discapacitado al 100%. El cónyuge que no se case de nuevo desde la muerte del veterano puede solicitar la exención.
• Residencia Donada a un Veterano Parcialmente Discapacitado.  Si un veterano con discapacidad menor al 100% recibió la casa como donación por una organización de caridad a un costo no mayor al 50% del valor comercial lo puede solicitar.
• Cónyuge sobreviviente También lo puede solicitar si no se ha casado desde la muerte del veterano.
• Cónyuge sobreviviente de un miembro de las Fuerzas Armadas Muerto en Combate . Si no so ha casado desde la muerte del militar, lo puede solicitar.
• Cónyuge sobreviviente  de un profesional de primeros auxilios muerto en servicio.  Similar al anterior.

MUY IMPORTANTE

Si calificas para cualquiera de estas exenciones, puedes solicitarlos entre el primero de Enero y el 30 de Abril del año en el cual la exención es pedida.

Se puede solicitar la exención fiscal de la residencia hasta por 2 años después.

Si te aprueban la exención, ya no requires solicitarla los siguientes años.

Si eres dueño de la casa donde vives y tienes 65 años  o más es posible que estés pagando más impuestos de los que deberías. Yo cometí el error de novato al no solicitar la exención fiscal de Residencia al siguiente año que la compré.

Puedes bajar la forma o formato en español  50-114  de la página de valuadores del condado. Llenala y la puedes entregar o mandar a la  Appraisal office con la información de soporte entre el primero de Enero y el 30 de Abril.   Marca tu Calendario o pon un recordatorio en tu teléfono.

REDUCIR EL AVALÚO

Esta opción pudiera ser menos simple que conseguir la exención, pero vale la pena trata. ¿Cómo funciona? El valuador del distrito mandaría una notificación por correo postal normalmente en inglés "Notice of Appraised Value" alrededor del mes de Abril o Mayo si es que existe un incremento en el avalúo de la propiedad. Hay que recordar que los impuestos que pagas a finales del año está calculado en base al "Avalúo" y a la tasa de impuesto asignado por la ciudad, el condado, distrito escolar, etc. Normalmente estos porcentajes no cambian, pero el avalúo si. Por ejemplo, supongamos que las tasas de impuestos combinados son 10%, y si tu propiedad esta valuada en $100,000 estarías pagando $10,000 dólares de impuestos al final del año. Sin embargo, si te tasan tu casa en un valor de $120,000 dolares  los impuestos a pagar serían $12,000, osea $2,000 dolares más solo porque un individuo decidió que el valor de tu casa es más alto. Las cosas que podría hacer o comprar con esos $2,000 dólares. No tengo ningún problema con pagar incrementos de impuestos siempre y cuando mis ingresos o salarios se incrementen en forma proporcional. Pero si tus ingresos solo aumentan 4% máximo y el valor de tu casa te la valúan en 12% más, tarde o temprano voy a necesitar una fuente de ingresos alterna solo para pagar los impuestos de mi casa.

Llenando una Protesta

Tenemos la opción de iniciar una protesta y tal vez decrementar el avalúo, y al mismo tiempo los impuestos a pagar. Primero, debes de recibir la carta "Notice of Appraised Value". Yo la he recibido usualmente entre Febrero y Mayo y luce como esta:

Cuando la recibas, verifica el valor del año pasado y compáralo contra el propuesto para este año, y si ves un incremento significativo o no aceptable, tu puedes protestar. Solamente te permiten elegir 2 razones para protestar de manera electrónica: Valor arriba del mercado o desigual comparado con otros. Yo recomiendo siempre seleccionar las 2 opciones.  En esta notificación vas a ver también la fecha límite para meter la propuesta, normalmente no más de 30 días después de que te mandaron la notificación. En el ejemplo de arriba, la carta la mandaron el 17 de Abril, 2020, yo la recibí el 23 de Abril y tengo hasta el 18 de Mayo para meter la protesta.

Tu puedes protestar llenando el formato de protesta que te incluyen en la notificación y mandarlo por correo postal. Pero la manera más conveniente es protestar electrónicamente, y en esta guí me voy a enfocar en este medio.

1. Asegúrate de tener un correo electrónico válido. En estos días todo mundo debe de tener uno, generalmente es gratuito y no hay excusa para no tener uno.
2. Ve a la página web para protestar en  http://onlineappeals.hidalgoad.org/  También puedes llegar ahí desde  Hidalgo County Appraisal District page dar clin en "On-line Protest"
3. Si es la primera vez que protestas electrónicamente, vas a necesitar el "Owner ID" y el "PIN" localizado en la carta  "Notice of Appraised Value" ,  ten cuidado ya que el pin tiene mayúsculas y minúsculas. Si ya has protestado electrónicamente anteriormente, el usuario y contraseña utilizada anteriormente te sigue funcionando y no requires volverte a registrar.
4. Ya que entras, vas a ver esta página, sólo haz click en  "Online Appeals" 

   
5. Y luego click en "click here to e-file". 

   
6. Ahora selecciona la propiedad (selecciona el cuadrito a la izquierda) y presiona  "E-File Selected Properties". 

   
7. Después una nueva ventana de va a solicitar la razón de la protesta. Recomiendo totalmente seleccionar las 2 : Value over market o Unequal compared to others.  Una vez yo seleccioné solamente  "Unequal to others" (Avaluo desigual) y busqué casas en el vecindario con exactamente el mismo diseño pero con avalúo menor, las presenté como evidencia sin embargo el valuador uso otras propiedades diferentes y ARB indicó que se podían usar el promedio de las del valuador, además me sugirió usar "el avalúo excesivo" la próxima vez, por lo tanto hay que seleccionar las 2.  También vas a tener que escribir como comentario el por qué piensas que el valor debería ser menor e indicar el valor que consideras debería de tener. Ya lleno lo puedes mandar a consideración.
8. Después de mandarlo, hay que esperar un tiempo, dependiendo de la carga de trabajo del valuador asignado a tu propiedad, y te puede llegar un correo electrónico indicando otro valor propuesto. Es como un regateo, ellos ponen un precio alto, tu debes de poner un precio bajo, y de ahí empiezan a negociar un precio intermedio. Esto puede ser por medio de una llamada telefónica o acudiendo directamente a la oficina de valuadores del condado. Una vez yo fui a la oficina y platiqué con el valuador, vimos fotos tomadas desde un dron de varios ángulos de mi casa, y me solicitaron fotos de paredes o pisos con cuarteaduras, y con ellas accedieron a bajar el avalúo. Si aceptas la nueva propuesta, simplemente la firmas o le indicas tu intención de aceptarla.
9. En caso de que no se llegues a un acuerdo con él, entonces tendrán que ir a una especie de jurado con 5 personas, en teoría imparciales, pero que probablemente fueron escogidas por la oficina de avalúos. La fecha y el lugar para esta sesión vienen indicada en la carta que recibiste.

    Puedes llevar copias con tu evidencia, la cual presentarías al igual que el tasador o valuador presentaría la suya.  Por cierto, la información usada por el valuador te la debe de proporcionar antes de esta junta.
10. Parece ser que este año la junta va a ser "virtual", ya que en la notificación indica en el lugar de la junta "Video junta".

Tu puedes entrar al portal las veces que quieras para ver cualquier actualización a tu protesta como una contraoferta o sencillamente que no aceptaron la protesta. También cualquier cambio en el lugar o fecha de la junta la puedes ver ahí mismo. Normalmente cuando existe un cambio en el portal, tu recibes un correo donde te indican el cambio de estado en el caso.

Si quieres investigar el avalúo de otras casas en tu vecindario, puedes ver esta información en "property search" 

 

Enseguida una nueva página se abre en tu navegador de internet.

Puedes empezar a buscando tu propiedad y ver qué información hay ahí. Solamente ingresa el identificador de tu propiedad "Property ID" y presiona el botón de "search". El "Property ID" lo puedes encontrar en la carta que te llegó "Notice of Appraised Value".

Entonces podrás ver toda la información de tu casa o propiedad.

En la página vas a ver el valor asignado a la construcción "homesite value", el valor asignado al terreno "land value", el avalúo total y las exenciones que cuenta actualmente la propiedad. También vas a ver el porcentaje de impuestos de diferentes entidades, en mi caso: la ciudad de Pharr, el Distrito de drenaje #1, el condado de Hidalgo, STC, PSJA ISD y la South Texas School.  Y el total de impuestos sumados que estarías pagando a finales del año. 

Las siguientes secciones "Improvement/Building" muestra el área en pies cuadrados de tu casa y el valor asignado, y en "Land"  el área del terreno y su valor de mercado.

Pero la sección más interesante es "Roll Value History" donde puedes ver los avalúos de la casa año con año. Así puedes analizar el porcentaje de incrementos que ha tenido.

Ya que entiendes la información de tu propiedad, puedes ahora navegar por las propiedades vecinas. Simplemente has click en "Map".

Y te mostrará un mapa con tu propiedad

En la esquina de abajo a la derecha le puedes dar click en "-" para hacer un alejamiento y poder ver las demás propiedades de alrededor. Presiona en cualquiera de ellas y una pequeña ventana con información básica aparecerá, pero si le presionas en "property details" vas a ver la misma información que viste en tu propiedad. De esta manera puedes comparar los avalúos a las casas alrededor tuyo.

Espero que esta información sea clara y entendible y que te ayude a reducir los impuestos a pagar por tu casa. No los dejes que te suban los impuestos sin pelear primero.